三大信号明确显示 房地产市场真的要变天?

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发布时间:2018-04-11 01:26

三大信号明确显示 房地产市场真的要变天?

2018-04-10 22:04来源:不执著财经 张平房地产

原标题:三大信号明确显示 房地产市场真的要变天?

2018年清明前后,全国房地产市场成交持续冷淡,缺少的是往年的火爆场景。对此,有业内人士表示,来现场咨询看房的客户很少,估计同比下降了30%,而成交则更少了,我们新推的楼盘一天也买不出去几套,而且现在购房者多数是改善型购房群体,投机性购房群体越来越少了。

其实,也不仅是热点城市的新房价格,二手房价格也开始下降了。北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅,2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型,去年2月成交价可达550多万元。业主主动降价的情况比比皆是。

事实上,今年以来,国内楼市出现了三大变化:购房群体切换、去杠杆加速、长效机制逐步完善,这些都将会加快推动未来楼市回归居住属性。而今年的房地产市场这些反常现象,将预示中国的房价走向何方呢?

首先,购房者群体在切换。过去投机、投资性购房者充斥房地产市场,而现在已经发生了巨大变化。我们发现,首付比提高后,炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。对于投机性购房者来说,限购、限贷、限售等房地产调控机制实施了一年多,特别是购房还要限售3-5年,打乱了投机者炒房的预期。

在经历了史上最严厉的调控后,北京房价结束了连续17个月的上涨势头,随后出现连续9个月下跌,累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市,可以说调控起到了预期效果。现如今只有纯刚需才会积极入市购房,投资投机购方者都在一旁观望。

再者,加速去杠杆。现在不仅是个人房贷,还有开发商也要去杠杆。从之前各地地王频繁出现来看,而在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。据统计,今年1月一线城市出现四块流拍地块,是20144月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月,二三线城市流拍情况在逐渐增多。

对此,我们认为,当前土地成交溢价率较低,从另一侧面说明房企拓展资源意愿不高。在目前紧信用市场环境来,企业融资成本上升,最终可能推动部分房企要么降价促销,要么快速降杠杆。近期,万达地产的王健林、万科的郁亮,还有融创中国的孙宏斌都表示要给企业降杠杆。房地产企业降杠杆已是大势所趋。

与此同时,炒房成本也在上升。银行不仅上调了首套、二套购房的首付比例,使得不少投机者望而却步。而且在利率方面,各地区从去年同期的85折优惠利率,到现在的基准利率上浮20-30%,整个还贷资金一下要增中几十万。而且放款速度比以前慢多了,银行审核更严格,额度也少了。

监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。一方面,消费贷、现金贷等短期贷款资金流向房地产领域,这样将短期贷款用于长期房贷,潜在的风险是巨大而不可控的。另一方面,银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管,统统划归表内。这使得违规资金难以再流向房地产市场。

最后,长效机制逐步形成。一边是房地产调控卓见成效,另一边是长效机制逐步形成。北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,年均供地任务量约200公顷。

根据中原地产分析,1000公顷土地可建成30-40万套租赁房。若如期完成,将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。当然,北京也在加快建设共有产权房,以满足更多刚需购房者置业购房需求。

与此同时,上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地,将对政策落地产生示范引领效应。未来住房租赁市场将拥有巨大的发展潜力。

当然,热点城市的土地资源很有限,那么就要进行多渠道的供给,要先从盘活存量土地入手。先从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手,允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍。意在通过多策并举来拓宽租赁供给渠道,满足广大民众的居住需求。

本来3-4月份乃是房地产市场的小阳春,现在各地房地产市场成交冷淡,这主要是投机性购房,变成刚需置业,非理性购房需求降了下来。同时,房地产去杠杆也在加速,房企开发贷、个人房贷都受到的制约。更关键的是长效机制的建立,对房地产需求和预期都会发生质变。可以肯定,未来中国房地产将逐步回归理性。返回搜狐,查看更多

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