棚改货币化不搞一刀切,三四线房价又要继续狂欢?

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发布时间:2018-07-13 00:49

◎作者 | 凯风

◎来源 | 房屋屋(its-home) 已获授权

近段时间,关于“棚改暂停”、“棚改货币化一刀切叫停”的声音不绝于耳。

今日(7月12日),住建部对此定调:

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

各地要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

对于这番一分为二的话,舆论出现两种不同的解读。

一种观点认为,棚改货币化虽然没被一刀切叫停,但未来势必大幅收紧。以前是鼓励货币化安置,现在则明确房价持续上涨的城市,不能再搞货币化。因地制宜,分类施策,货币化只会存留于少数城市。

另一种观点认为,棚改要继续,棚改货币化也要继续,印钞的步伐不会止步,三四线的房价又会继续狂欢。

其实,弄清这一切,关键要读懂“不搞一刀切”的言外之意。

01

棚改货币化收没收紧?

答案是肯定的,棚改货币化确实收紧了。

前几年,棚改货币化得到政策的直接鼓励,从2014年到2017年,棚改货币化的比例从9%跃升到50%以上。棚改货币化为市场提供了天量的流动性,从而刺激起三四线房价的不断暴涨。

现在的政策口径是,只有库存仍旧高企的城市,才能进行棚改货币化。其他城市,都要回归到实物安置的道路上来。

数据显示,经过涨价去库存和棚改货币化,全国楼市的库存已经下降到6年之前的水平。大多数三四线城市也不再存在高库存的困扰。

就此而言,去库存政策完全可以全面退出,而棚改货币化也完全应该收紧。

同时,地方债务将成为评估的重点。

要知道,大多数三四线城市经济基本面并不怎么好,有部分城市财政已经捉襟见肘,连公务员工资发放都成了问题,这种背景下,再大肆举债进行棚改,则会带来巨大的地方债务风险。

防风险的必要性,要远远大于棚改政策本身。这种局面下,财政压力过大的城市,想要继续借助棚改货币化来支撑楼市,可能性也不会太大了。

事实上,国开行的棚改贷款审批权限早已收归总行。这意味着,未来对于棚改贷款的审核只会越来越严,通过国开行对地方棚改货币化进行控制,也就有了可能性。

02

棚改货币化留了后门

再说第二个结论,棚改货币化虽然收紧了,但仍留下后门。

相比于传言声称的“棚改货币化要一刀切叫停”,这次的政策只是分类施策。这意味着,在现阶段下,棚改货币化仍旧是支撑地方政府楼市去库存乃至经济发展的重要举措。

无论是上层还是地方,都不敢一刀切进行“休克疗法”。

一方面,棚改货币化在推高房价的同时,也进一步推高地价,从而为地方政府提供了源源不断的财政收入。地方政府靠着卖地财政,支撑起偿还棚改贷款和行政支出。虽然这是个击鼓传花的游戏,到最后地方政府的天量债务必然没人埋单,但在当下,让地方政府放弃这块肥肉,可能性大吗?

另一方面,要不要继续搞棚改货币化的关键,在于地方楼市库存是否充足。先不说楼市库存的判断权掌握在谁的手里,这几年,三四线城市通过棚改货币化,在消耗既有库存的同时,又制造出巨量的新库存。

原来的库存靠着拆迁户埋单,新的库存如果没人接盘,未来又会进一步推高库存。地方想要以此作为条件,继续推进棚改货币化,也未必没有可能。

要知道,任何缺乏有效监督的分类施策,都可能为地方政府投机制造空间。

更关键的是,目前国内外的经济环境都异常复杂,地方政府对棚改货币化的依赖,只会更强,而很难减弱。

03

棚改何时退出?

棚改本来就不会被叫停。

正如我们多次所说的,棚改没有任何问题,这是名副其实的民生工程,有问题的是棚改货币化,是以PSL贷款为支撑的定向放水。如今要限制的也是棚改货币化,而不是棚改本身。

即便如此,三四线城市的楼市也不会狂欢太久,棚改货币化不是永远的救命灵药。

按照既定规划,2020年就是棚改的正式收官之年。届时全国各地的棚户区改造基本完成,地方政府再也没了以此刺激楼市和经济的借口。

一旦没了棚改的由头,三四线城市都必须直面自己的经济基本面。

等到潮退之时,到底谁在裸泳,还是会一清二楚的。

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